Kritische vragen (en antwoorden) over investeren in Overhoop

We zijn blij verrast door alle gulle reacties die we krijgen op ons verzoek om te investeren in Overhoop. Echt hartverwarmend!

Wat ons nu al opvalt is dat veel mensen liever geven dan lenen. Dat is natuurlijk ontzettend fijn voor ons. Maar het zou jammer zijn als er twijfels bestaan over het idee van investeren in Overhoop. Daarom willen we hier wat antwoorden geven op kritische vragen die er mogelijk zijn.

Staat je vraag er niet bij? Mail het ons.

Voor achtergrondinfo, lees eerst onze  supportersbrief (eind 2018) of ons businessplan (oktober 2017).

Hoe komen jullie bij het streefbedrag van € 250.000?

In de supportersbrief kunnen we nog niet heel veel details geven over onze begroting. We noemen alleen afgeronde bedragen. De reden daarvoor is dat veel kostenposten nog niet helemaal uitonderhandeld zijn. De leningen, de renovatiekosten, en vooral de prijs die we aan Mitros moeten betalen… onze begroting is dus nog vertrouwelijk. We hebben zelf berekend dat we met € 250.000 heel ver komen. Maar we hopen op meevallers en dan kunnen we misschien met minder toe.

Natuurlijk lenen we dan liever van jullie dan van de bank, maar we zullen grote veranderingen in de begroting eerlijk laten weten aan onze giftgevers en investeerders, zodat ze zich nog kunnen bedenken.
Als je toch details wilt zien, neem dan even contact op, dan kun je de vertrouwelijke begroting krijgen die we samen met onze adviseurs hebben opgesteld.

Hoe komen jullie over tien jaar aan geld om mijn certificaten terug te kopen?

We sluiten bij de bank en de Protestantse Diaconie een lening af voor tien jaar (de leningen van de gemeente Utrecht hebben een langere looptijd). Over tien jaar gaan we die leningen vernieuwen. We hebben dan een flink deel al afbetaald, dus het zal eenvoudig zijn om genoeg bij te lenen om aan jullie af te betalen.

Met andere woorden: onze totale schuld is dan kleiner dan nu. Tegelijkertijd zal de waarde van de woningen waarschijnlijk een stuk hoger zijn. En aangezien we netjes jaarlijks iets reserveren voor onderhoud, blijven de woningen op peil. Nogmaals: voor details laten we je graag de exploitatierekening zien.

Ik wil jullie steunen omdat ik jullie persoonlijk ken, maar hoe weet ik dat jullie niet op een dag vertrekken?

Dat kun je niet weten. We blijven hier niet voor eeuwig wonen. We doen mee omdat we erin geloven en omdat we hier ons voorlopig aan willen committeren. Maar het leven in Overhoop is soms best pittig. We hopen dat je Overhoop wilt steunen vanwege Overhoop, niet vanwege een bepaalde persoon.

Overhoop is een officiële wooncoöperatie, bij de Kamer van Koophandel ingeschreven als woonvereniging, dus dat betekent dat nieuwe bewoners dezelfde doelstelling moeten onderschrijven. Voor de sociale activiteiten richten we een stichting op, met externe bestuursleden. Kortom, de visie van Overhoop is stevig verankerd.

Jullie lijken me heel aardig en christelijk, maar hoe weet ik dat de bewoners van Overhoop over tien jaar betrouwbaar zijn?

Tja, woongemeenschappen trekken  soms mensen aan die wel idealistisch zijn maar niet goed kunnen rekenen. Daarom zullen we, voordat we de certificaten daadwerkelijk uitgeven, een officieel contract opstellen. Ook de toekomstige leden van de woonvereniging Overhoop zullen zich daar aan moeten houden. Daarnaast komt er een Raad van Toezicht, met bestuursaansprakelijkheid. Daarin komen mensen die iets minder idealistisch zijn en iets beter kunnen rekenen. Dat zijn mensen die niet in Overhoop wonen. Wie dat worden, maken we bekend voordat we daadwerkelijk de certificaten gaan uitgeven.

Waarom ziet de Autoriteit Financiële Markten dit als een riskante belegging?

Onze certificaten vallen buiten de prospectusplicht en het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten, volgens de Vrijstellingsregeling Wet op Financieel Toezicht (§5.1). Als alles misgaat, kun je bij hen dus niet terecht voor een vergoeding. Ook moeten we eerlijk zeggen dat certificaten zijn achtergesteld ten opzichte van externe financiers, dat wil zeggen, wanneer Overhoop om de een of andere reden niet meer aan de betalingsverplichtingen kan voldoen, staan de externe financiers vooraan in de rij. Wij (en onze financiers) achten de kans zeer klein dat dit gebeurt.

Waarom denken jullie dat de kans zeer klein is dat Overhoop op een dag niet aan de betalingsverplichtingen kan voldoen?

Woningen in Utrecht worden steeds meer waard. Onze financiers verwachten niet dat die trend zal omkeren (dat is ook de reden dat ze relatief gunstig aan ons willen lenen). De huizenmarkt kan weer inzakken, maar de vraag in Utrecht blijft altijd zeer hoog. Zij verwachten niet dat ons pand minder waard wordt en dus ooit de rente niet meer kan opbrengen.

Wat als jullie ruzie krijgen en Overhoop stopt ermee?

We gaan alle appartementen zo renoveren dat ze los te verkopen zijn. Ook is het in Utrecht gunstig om appartementen te verhuren als studentenwoningen. Ze zullen hoe dan ook geld opbrengen. Dus als Overhoop ruzie krijgt, of het lukt niet om nieuwe bewoners te vinden, of wij worden werkloos en kunnen geen huur meer betalen, in al deze gevallen kan Overhoop een of meer appartementen verkopen of verhuren om aan de betalingsverplichtingen te kunnen voldoen. Zo is het risico op betalingsproblemen zeer klein.

Wat doen jullie met het vermogen dat jullie opbouwen?

Als alles goed gaat, betalen we inderdaad onze schulden af in de loop van de jaren, en groeit ons vermogen. Dat zal de eerste 30 jaar vooral in het gebouw zitten. Maar het is wel eens voorgekomen dat (oud-)leden van woongroepen na vele jaren een deel van dat vermogen opeisen. Voor de zekerheid leggen we statutair vast dat vermogen nooit uitgekeerd mag worden aan (oud-)bewoners. Als er ooit vermogen wordt opgebouwd, moet dat worden besteed aan de doelstelling, en het is de Raad van Toezicht die daarover waakt.

Hoe weet ik dat het allemaal klopt wat jullie zeggen?

Onze hele exploitatierekening (die je bij ons kunt inzien) is opgesteld door Gerben Kamphorst, die als financieel adviseur op het gebied van grondzaken veel heeft gewerkt met gemeentes en bedrijven. Hij weet precies waar eventuele financiële risico’s liggen. Tot voor kort werkte hij voor Urban Reality, nu is hij zelfstandig adviseur onder de naam Genoeg Ruimte.

De exploitatierekening is gecontroleerd door de penningmeester van de Protestantse Diaconie, het hoofd afdeling Grondzaken van de gemeente Utrecht, de treasurer van de gemeente Utrecht en de accountmanager MKB van de Rabobank Utrecht. Zij hebben er alle vertrouwen in, anders zouden zij ook niet de intentie hebben uitgesproken ons project te financieren. Verder zijn we bijgestaan door Vannimwegen Vastgoedadviseurs en zijn we nog in gesprek met de Triodos Bank en verschillende fondsen.

Wat als ik geld wil schenken, is dat aftrekbaar?

Ja, we zijn nu bezig met de oprichting van een stichting die verantwoordelijk wordt voor de maatschappelijke projecten van Overhoop. Zodra die is opgericht, zullen we ANBI-status aanvragen. Volgens onze notaris voldoen we aan de voorwaarden. Voordat we geld gaan uitgeven, kun je de gift belastingvrij overmaken. Details daarvan zullen we te zijner tijd geven.

Meer vragen? Stuur een mailtje naar frank [at] frankmulder.info of willememma [at] yahoo.com.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *